I - Définition
En pratique, le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit du bien. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont très importants, et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties. Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur souvent bien différente de celle des démembrements viagers pilotés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé pour une durée préfixée (de 5 à 15 ans en général) par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire sur une durée viagère.

II - Nue propriété et usufruit
Le nu-propriétaire est une partie prenante essentielle du démembrement de propriété de parts de SCPI, avec comme principale motivation de se débarrasser de revenus fortement fiscalisés, dont il n’a pas un besoin immédiat. En contrepartie, il bénéficie d’une décote à l’achat par rapport au prix en pleine propriété. L’usufruitier est en général une personne morale qui utilisera l’usufruit de SCPI -c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus courants de la SCPI- comme un placement de trésorerie assorti d’un taux de rendement interne attractif en espérance (mais sans garantie). Fiscalement, l’usufruitier pourra déduire l’amortissement progressif de l’usufruit des revenus perçus.

III - Quelle est la durée moyenne d’un investissement en nue-propriété ?

Le démembrement de propriété d’une SCPI est organisé par la société de gestion en fonction des intérêts acheteurs des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) et des caractéristiques intrinsèques de la SCPI. Les durées proposées vont de 5 à 20 ans.

Exemple chiffré
Pour un investissement de 50 000 € sur 15 ans, la décote est de 60%. Les 50 000 € en nue-propriété correspondent donc à 83 334 € en pleine propriété.
Au terme des 15 ans, la pleine propriété se recompose et si la valeur de la part n'a pas évolué, l'investisseur récupère de droit la pleine propriété de ses parts correspondant à un capital de 83 334 €.
Le gain est donc de 33 334 €, soit une rentabilité brute de 4.44%

IV - Aucune contrainte de gestion ni aléa locatif
Les soucis de gestion locative qui peuvent exister sur un bien immobilier détenu en direct n’ont pas lieu d’être sur une SCPI puisque la société de gestion s’occupe de tout : acheter ou arbitrer les actifs immobiliers, sélectionner les locataires et veiller à la bonne perception des loyers, suivre les travaux d’entretien et de grosses réparations, négocier les assurances, payer les taxes foncières.

V - Une fiscalité avantageuse
L’intérêt premier d’un investissement en nue-propriété de parts de SCPI est de réaliser un rendement attractif en toute franchise d’impôts sur la période de démembrement, comme expliqué précédemment. Il existe en outre un autre avantage fiscal pour les investisseurs personnes physiques détenteurs d’un gros patrimoine immobilier : la nue-propriété de SCPI n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, alors même qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

VI - Au terme de la durée de détention

• 2 choix possibles :
  • La conservation des parts en pleine propriété entrainant de droit le versement trimestriel de revenus fonciers
  • La revente des parts à la société de gestion pour récupérer le capital

Conclusion
Vous l'avez compris, l'investissement en SCPI en nue-propriété est un des placements dans le top 3 des meilleurs placements rendement/risque.
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