Ces trois dernières années, deux lois ont bouleversé le monde de l’immobilier : la loi “énergie-climat”, votée le 8 novembre 2019, et la loi “climat et résilience” votée le 24 août 2021. Ces deux textes ont pour objectif la neutralité carbone d’ici 2050 et ancrent l’écologie dans notre quotidien, y compris le logement. Les propriétaires sont soumis à de nouvelles obligations pour pouvoir mettre leur bien en vente ou en location. Découvrez dans notre blog un résumé de tout ce qu’un propriétaire immobilier doit savoir à propos des lois énergie climat.

Pourquoi la loi climat réglemente l’immobilier ?

En France, le secteur du bâtiment représente 43% des consommations énergétiques, soit 1,1 tonne équivalent pétrole par an et par habitant. Pour atteindre l’objectif de réduire par 4 la production de gaz à effet de serre d’ici 2050, l’immobilier a donc un grand rôle à jouer.

Outre le secteur de la construction, les logements neufs et existants doivent aussi contribuer à l’effort collectif et peuvent grandement améliorer la situation. En effet, au 1er janvier 2018, seulement 6,6% du parc immobilier était peu énergivore, contre 17% très énergivore. L’enjeu de la transition écologique en immobilier réside donc dans la rénovation énergétique des logements et bâtiments.

Qu’est-ce que la loi climat change pour les propriétaires ?

D’ici 2025, les propriétaires seront graduellement soumis à de nouvelles obligations pour pouvoir vendre ou louer leur logement. Les points les plus importants à retenir sont :

• la “rénovation énergétique performante” redéfinie pour pouvoir bénéficier d’aides
• l’interdiction de louer les passoires énergétiques
• un audit énergétique obligatoire pour la revente
• le gel des loyers des logements énergivores
• un plan pluriannuel de travaux obligatoire pour les copropriétés

La “rénovation énergétique” redéfinie

Depuis la loi énergie-climat de 2019, de nombreuses aides et subventions ont été mises en place pour aider les propriétaires à effectuer une rénovation énergétique. Cependant, les conditions pour l’obtention de ces aides ne favorisent pas la mise en place de rénovations ambitieuses et complètes.

Avec la loi climat et résilience de 2021, la définition de “rénovation énergétique performante” se précise. Les propriétaires qui peuvent bénéficier des aides à la rénovation doivent présenter un projet de rénovation dite “performante”. C’est-à-dire qui permet d’atteindre la classe A ou B du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Le projet de rénovation doit aussi avoir étudié les six postes de travaux que sont :

• l’isolation des murs
• l’isolation des planchers bas
• l’isolation de la toiture
• le remplacement des menuiseries extérieures
• la ventilation
• la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire

Vous vous dites alors que certains bâtiments sont contraints à ne jamais pouvoir atteindre la classe énergie B ! Pas d’inquiétude, car la loi prévoit les cas de figure exceptionnels. Ainsi, si la rénovation permet quand même de gagner deux classes énergie en traitant les six postes de travaux, les aides pourront être accordées.

 

 

Interdiction de louer les logements énergivores

Si vous avez prévu de louer votre logement en 2023, pensez à vérifier son Diagnostic de Performances Énergétique (DPE) !
Car si ce dernier consomme plus de 450 kWh par mètre carré par (classe énergie G), vous ne pourrez pas le mettre en location. Malheureusement, plus de 90 000 logements en France sont concernés.

Cette interdiction sera ensuite étendue aux autres logements énergivores :

• 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements G
• 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements F
• 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements E.

Sachez qu’il est juridiquement impossible d’interdire la location d’un bien. Cette loi rend “simplement” le seuil à partir duquel un logement est considéré propre à la location plus strict. Il sera donc techniquement toujours possible de louer de gré à gré. Vous prendrez cependant le risque que votre locataire se retourne contre vous pour vous obliger à réaliser des travaux, baisser le loyer, voire même annuler le loyer.

Un audit énergétique obligatoire pour la revente

En 2022, il sera obligatoire de faire réaliser un audit énergétique pour revendre votre bien immobilier. Attention alors à ne pas confondre audit énergétique et Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) !

En effet, un audit énergétique est plus complet qu’un DPE car il mentionne dans ses résultats :

• une proposition de travaux de rénovation énergétique ;
• l’impact théorique des travaux sur la facture énergie et la classe énergie ;
• une estimation du coût des travaux de rénovation énergétique ;
• une liste des aides à la réalisation de ces travaux de rénovation.

Gel des loyers pour les passoires énergétiques

En 2022, les propriétaires de bien immobilier dont l’étiquette énergie est classée F ou G ne pourront plus augmenter le loyer. Cette interdiction s’applique à la fois en cas de changement de locataire, que pour les reconductions de bail tacites. 2022 sera donc l’année des rénovations pour les propriétaires qui voudront continuer à faire évoluer leur loyer en même temps que l’inflation.

Un plan pluriannuel de travaux obligatoires pour les copropriétés

Les copropriétés n’échappent pas à l’effort collectif pour réduire nos émissions de gaz à effet de serre. En effet, quoi de mieux qu’une rénovation globale des copropriétés pour avoir un réel impact sur l’environnement ! C’est pour cela que la loi climat et résilience de 2021 rend obligatoire l’instauration d’un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés.

Les copropriétés concernées seront celles de plus de 200 lots dès 2023, puis les immeubles de 50 à 200 lots en 2024 et enfin les copropriétés de moins de 50 lots en 2025.

Ce plan devra comporter :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du coût de réalisation de ces travaux de rénovation ;
• un échéancier sur 10 ans pour chaque copropriétaire.

 

 
Rétroplanning des nouvelles obligations

I - Depuis le 1er juillet 2021 :

• un nouveau DPE (Diagnostic de Performance énergétique) est mis en place ;
• interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires si aucune rénovation thermique n’a été réalisée ;
• obligation de mentionner dans l’annonce de location les classements énergétique et climatique.

II - Dès 2022 :

• obligation de faire réaliser un audit énergétique des biens à louer ;
• obligation d’indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques dans une annonce de location.

III - Dès 2023 :

• impossibilité de mettre en location un appartement qui consomme plus de 449 kwh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie G).
• obligation pour les copropriétés de plus de 200 lots d’instaurer un plan pluriannuel de travaux

IV - Dès 2024 :

• obligation pour les copropriétés entre 50 et 200 lots d’instaurer un plan pluriannuel de travaux

V - Dès 2025 :

• obligation pour les copropriétés de moins de 50 lots d’instaurer un plan pluriannuel de travaux

VI - Dès 2028 :

• impossibilité de mettre en location un appartement qui consomme plus de 330 kwh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie F).

VII - Dès 2034 :

• impossibilité de mettre en location un appartement qui consomme plus de 231 kwh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie E).

Quelles sont les aides aux travaux énergétiques pour les propriétaires ?

La loi climat et résilience de 2021 prévoit la mise en place d’un service public pour la rénovation énergétique. Ce service est composé d’un réseau de guichets d’information et de conseil animé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), en soutien des collectivités territoriales.
Pour estimer les travaux nécessaires à la rénovation énergétique de votre bien immobilier, ainsi que les aides auxquelles vous avez droit, vous pouvez vous tourner vers :

• les guichets publics qui seront déployés en France dès 2022 ;
• une agence spécialisée en rénovation d’intérieur responsable.

Rénovations énergétiques et augmentation de loyer en zone tendue
Dans les agglomérations classées en zone tendue, la réalisation de travaux d’amélioration énergétique permet d’augmenter les loyers à la condition que la consommation en énergie primaire du logement soit inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an à l’issue de la réalisation des travaux. (décret du 30 décembre 2020 n°2020-1818, réponse ministérielle du 16 décembre 1991).

Conclusion

Investir dans le neuf reste la meilleure solution.

Pourquoi ?
Il offre de nombreux avantages sur le long terme :

• Pas de travaux de rénovation à prévoir à court ou moyen terme, voire à long terme 
• Des logements performants permettant de réaliser d’importantes économies d’énergie
• Des frais de notaire réduits à 2 ou 3 %
• Une exonération de taxe foncière durant 2 ans 
• Des charges et frais d’entretien peu élevés 
• Les garanties biennale et décennale.

De plus, les propriétaires de biens neufs n’auront pas à se préoccuper des nouvelles législations et d’un éventuel recours du locataire pour des raisons de performance énergétique, une tranquillité qui n’a pas de prix !

 

juillet 2022