INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF CLASSIQUE

Pour trouver la ville où investir, deux indicateurs sont essentiels en plus des prix à l’achat et des loyers moyens : le rendement locatif brut et le taux de vacance. Ces données sont particulièrement scrutées par les investisseurs dans la recherche de l’endroit le plus rentable pour réaliser un investissement locatif. En prenant en compte ces critères, il est donc possible de trouver la ville qui affiche la meilleure rentabilité tout en minimisant les risques de logement inoccupé.

Rendement locatif et taux de vacance, deux indicateurs clés
Le rendement locatif brut est un ratio qui mesure le revenu brut de la location du bien par rapport à son prix d’achat et de revient. Cela permet de mesurer la rentabilité de l’investissement locatif (avant impôt). En pratique, pour le calculer il suffit de diviser le loyer annuel par le prix du bien loué multiplié par cent. Il faut savoir qu’un rendement brut est généralement intéressant quand il dépasse les 5 à 6 %. Le taux de vacance permet quant à lui de connaître la part de logements inoccupés dans une ville. Calculé par l’Insee, le taux de vacance moyen au niveau national se situe autour des 8 %. Bien entendu, un taux de vacance élevé signifie qu’il est difficile de trouver un locataire pour occuper un bien. On estime qu’avec un taux de vacance inférieur à 5 %, l’investisseur est assuré de trouver un locataire.

Poitiers, Nimes, Marseille, et Montpellier parmi les villes rentables dans lesquelles investir
La FNAIM s’est basée sur les loyers moyens des appartements observés dans chaque ville, ainsi que les prix moyens de ces logements à l’achat, selon la base de données Clameur. À partir de ces données, ont été sélectionnés , Brest, Dijon, Limoges, Clermont-Ferrand, Poitiers, Marseille, Nîmes et Montpellier comme villes les plus attractives pour réaliser un investissement locatif. Ces communes offrent en effet les ratios les plus intéressants entre rendement locatif et taux de vacance. Nice, qui présente un taux de vacance très élevé (14 %) n’a pas été retenue dans la sélection tout comme les villes de Reims et Amiens qui affichent des rendements élevés, mais des taux de vacance légèrement supérieurs à la moyenne.

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF DEFISCALISANT

I - Investissement locatif : penser défiscalisation et non rentabilité
Il faut savoir qu’un investissement immobilier prend de la valeur sur le long terme. Il faut donc plutôt travailler sur la défiscalisation de votre bien que sur une forte rentabilité de celui-ci. Grâce à votre investissement dans la pierre, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux. Voici certains des dispositifs mis en place par l’État :

• Loi Pinel : elle permet une réduction de votre impôt sur le revenu sur 6, 9 ou 12 ans. La Loi Pinel concerne l'investissement locatif sur un logement neuf ou en cours de construction. Cela reste intéressant même si les loyers de ces types de bien sont plafonnés.

• Loi Denormandie : elle permet également une réduction de votre impôt si vous investissez dans un bien immobilier ancien, situé dans une zone éligible à forte demande locative. Pour en bénéficier, il faut réaliser des travaux de réhabilitation représentant au minimum 25% du prix total de l’opération, dans une limite de 300.000€ .

• loi Malraux : elle permet une réduction d'impôt de 30% du montant des travaux réalisés. Ces travaux représentent souvent entre 75% et 85% du montant de l'acquisition.

• Loi Monument Historique : elle permet de déduire 100% des travaux des revenus globaux. Cette loi est très intéressante pour les contribuables qui sont dans une tranche d'imposition à 41%.

II - Trouver un bon locataire
Une fois votre bien immobilier trouvé, vous devez sélectionner un locataire qui paiera tous ses loyers et qui ne dégradera pas votre bien immobilier. Pensez à lui demander une caution afin de vous prémunir contre d’éventuels manquements (loyer impayé ou dégradation). Une agence immobilière peut vous aider à trouver la bonne personne si vous ne savez pas comment vous y prendre.

III - Mettre votre investissement locatif en gestion
La gestion d’un investissement locatif peut prendre beaucoup de temps, entre la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’état des lieux, la remise des clés, les différentes démarches administratives et l’entretien de l’appartement. Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel aux compétences d’une agence immobilière pour la gestion locative de votre bien immobilier. Ainsi, vous gagnez du temps et elle vous déchargera des démarches et éventuels soucis. Les honoraires peuvent varier entre 5 et 10% des loyers charges comprises. À savoir qu’ils sont déductibles des revenus fonciers.

IV - Souscrire à La Garantie Locative
Souscrire à l’assurance Garantie Locative assure le versement des loyers de votre bien immobilier. Elle est utile en cas de locataire défaillant, qu’il s’agisse de loyers impayés ou de dégradation du logement. Vous serez indemnisé pendant une durée maximale de 24 mois et dans la limite de 3100 € par mois. Il existe également des options de garantie en cas de carence de locataire (pas de locataire présent au début de l’achat du bien) ou vacance de locataire (logement vacant entre 2 locataires).

Conclusion
Un investissement immobilier est très important. Il est nécessaire de se faire conseiller et accompagner par des professionnels.
Nous vous proposons d'étudier pour vous la meilleure solution et les meilleurs emplacements. Nous vous guidons sur les choix les plus adaptés à votre profil, à vos objectifs et à vos contraintes.