1 - Comprendre l’imposition des revenus SCPI

 

 

Les revenus de SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont donc imposés à hauteur de la TMI (tranche marginale d’imposition) + 17,2de CSG.

Conséquences :

Pour un investisseur dans une TMI à 30%, les revenus fonciers de SCPI seront donc imposés à 47,2%.

Exemple

Monsieur LAPORTE investit 50 000 € dans une SCPI à 5%. Il perçoit donc 2 500 € de revenus fonciers/an.
Le montant de son impôt sera de : 2500 € x 47,2% soit 1 180 €.
Ses revenus nets seront de 1 320 €.
Résultat : la rentabilité nette ne sera plus que de : 2,36%

Conclusion :

La rentabilité nette d'une SCPI est donc intrinsèquement liée au taux d'imposition. Un calcul est donc nécessaire afin d'investir.

2 – Choix des SCPI

Bien choisir sa SCPI, c’est optimiser son rendement !
Il existe sur le marché des SCPI Européennes excluant la France.
Il faut choisir des SCPI qui ciblent des pays liés par des conventions fiscales pour éviter la double imposition des loyers.
Les conventions fiscales internationales empêchent une double imposition des contribuables résidant dans un État mais percevant des revenus d'un autre État. La plupart des conventions signées entre la France et les pays étrangers prévoient une imposition des loyers dans le pays où est situé le bien immobilier.

Pour les Français, cela permet généralement de bénéficier d’une fiscalité plus favorable et, en principe, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2020). Techniquement, pour empêcher la double imposition, les conventions peuvent appliquer le mécanisme du « crédit d’impôt » ou celui du « taux effectif ».

 

 

La méthode du crédit d’impôt

Avec cette méthode, les revenus étrangers sont ajoutés aux revenus et salaires français pour déterminer le revenu imposable et le Taux Marginal d’Imposition (TMI). Ce taux est appliqué à l’ensemble des revenus, français et étrangers. Pour corriger la double imposition, un crédit d’impôt égal au montant d’impôt français est accordé. Calculé en multipliant le montant des revenus étrangers par le TMI, il est ensuite soustrait du montant d’Impôt sur le Revenu (IR) que vous auriez dû payer. Cette méthode est appliquée aux loyers perçus, notamment, en Allemagne, Autriche, Espagne, Lettonie, Italie, Norvège et Royaume-Uni.

La méthode du taux effectif

Avec cette méthode, les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans la détermination du revenu imposable en France. Cependant, pour assurer la progressivité de l’IR, ils sont réintégrés fictivement aux revenus français pour déterminer le TMI applicable. Le montant d’IR à payer est égal au montant des revenus français multiplié par le TMI déterminé en intégrant les revenus étrangers. Cette méthode est appliquée aux loyers perçus, notamment, en Belgique, Pays-Bas, Irlande, Pologne, Portugal, Roumanie et Slovaquie.

3 - Pour résumer

L’investissement en SCPI convient à tous les profils d’investisseurs !

• Accessible à crédit, comptant, via des versements programmés, à titre personnel ou via une SCI à l’IS.
• Diversification de votre épargne.
• Aucune gestion.
• Mutualisation des risques par le système des parts.
• Liquidité et revente facilitée avec la société civile de placement immobilier.
• Rendement entre 4 et 6%.
• Investissement en pleine propriété ou en nue-propriété.

 

novembre 2020