Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)dans l'ancien
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Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)dans l'ancien

Vous cherchez un placement ou un investissement rentable et sécurisé ? Vous êtes à la recherche de revenus complémentaires immédiats ? Pourquoi ne pas investir en résidence de service sous le statut de Loueur meublé Non Professionnel ?

 

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Les catégories de résidences de services classiques

  • les résidences étudiantes.
  • Les résidences seniors .
  • Les EHPAD.
  • Les résidences de tourisme (LMNP mer et LMNP montagne)
  • Les résidences d'affaires.

Les obligations des résidences de services

La résidence de services est une copropriété fournissant des services grâce à la présence de personnel et d'équipements spécifiques. Ce type de logement peut ouvrir des droits à différents avantages fiscaux et financiers, à condition que la résidence fournisse trois des quatre services courants que sont le ménage, la fourniture du linge, le petit-déjeuner et l'accueil.
D'autres services comme une piscine, une salle de fitness, une cantine, des espaces wifi ou encore une conciergerie peuvent également être proposés.

Les avantages

I - Le régime fiscal de l'amortissement et l'absence de fiscalité sur les loyers perçus.
Selon la définition, ouvre droit au système d’amortissement «tout bien équipé de meubles suffisants pour permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement». Il vous autorise à déduire des loyers perçus toutes les charges payées (intérêts du prêt, frais de gestion et de syndic…), ainsi – c’est là le principal intérêt du dispositif – qu’une quote-part du prix du logement et des meubles qui le garnissent.
En pratique, le bien s’amortit sur trente ans maximum et les meubles s’amortissent sur dix ans. Si le total des déductions est supérieur aux loyers (ce qui est systématiquement le cas), le déficit créé est déductible des loyers perçus des dix années suivantes mais exclusivement sur les loyers de même type c'est à dire des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). De quoi échapper à tout impôt foncier durant plusieurs années, et obtenir entre 4 et 5 % de rentabilité annuelle.

II - L'absence de loyers impayés.
Lorsque vous investissez en résidences de services, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Le bail a un durée de 9 à 11 ans et vous garantit contractuellement un loyer trimestriel défini (qui évoluera chaque année en suivant l'indice des loyers). Que votre bien soit loué ou non, le gestionnaire vous versera les loyers.

III - Des charges moins importantes.
Vous devrez payer les gros travaux, la taxe foncière ainsi que les honoraires de syndic. Avant de vous engager, vous devez toujours examiner dans le détail le contrat qui vous est proposé. C’est lui qui précise le fonctionnement de la location, les hypothèses envisageables en cas de cession du bien à terme (la plupart des gestionnaires ont leur propre structure de revente), ainsi que la répartition des charges de propriété. En règle générale, la taxe foncière, les honoraires de syndic et les grosses interventions sur la structure du bâtiment (toiture, façades, etc.), qui sont attendues à un horizon de 15 ou 20 ans, sont pour vous, tandis que les frais de gestion et les travaux courants (entretien, mise aux normes, etc.) sont en principe payés par l’exploitant. Mais il est conseillé de le vérifier.

 

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IV - Pas de contrainte de gestion
Vous ne vous occupez de rien. Le gestionnaire prend en charge la recherche des locataires, la mise en place, les états des lieux d'entrée et de sortie et la récupération des loyers.

Pourquoi choisir le marché dit "secondaire"?

En LMNP neuf, le loyer est fixé sur une base théorique, vu que la résidence n’a pas encore été exploitée. Malheureusement, on constate que souvent les prévisionnels sont trop ambitieux et que le locataire-gestionnaire doit demander un réajustement de loyer après quelques années d’exploitation.
En revanche, dans le cas d’un LMNP ancien, la fiabilité de l’exploitation commerciale est connue et il est facile de vérifier que le loyer est bien au marché. C’est un des gros avantages du LMNP ancien : il est tout à fait possible d’évaluer la pérennité économique du loyer et de vérifier qu’il n’est pas surévalué.
Autre avantage du LMNP ancien, il permet à l’investisseur d’investir dans l’immobilier à moindre coût. En effet, le prix des résidences services anciens sont nettement moins chers que les biens neufs.

Conclusion
Avec un taux de rentabilité attrayant et une absence de contrainte locative, l’investissement dans une résidence de services regroupe à lui seul tous les atouts nécessaires à un bon investissement immobilier. Néanmoins, le choix de l’emplacement, le contenu du bail commercial, ainsi que la qualité de l’exploitant sont des impératifs à ne pas négliger sous peine de voire son investissement remis en question.
Afin d’éviter cela Prestia Conseils vous accompagnera et vous conseillera dans le choix du type de résidence et de son emplacement et identifiera pour vous les exploitants compétents au travers des tous ses partenaires les meilleurs du marché secondaire du LMNP.