La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement à mi-chemin entre un investissement immobilier et un placement financier. L’investisseur possède des parts d'une société propriétaire d'un parc immobilier. Les SCPI sont des sociétés qui possèdent de l'immobilier professionnel jusqu’à plusieurs dizaines de millions d'euros. Cet immobilier est géré par la société, mais détenu par des milliers d'associés, mutualisant le risque pour les investisseurs.
 

 
Les avantages

• Le ticket d’entrée se situe généralement à 1 000 €.
• Une rentabilité de 4 à 6%.
• Une limitation de l’impôt par le biais du crédit et de la déduction des intérêts.
• La mutualisation du risque grâce à la diversification des investissements (SCPI diversifiées : patrimoine composé d'immeubles de plusieurs types (bureaux, commerces, voir logement, en France, en Europe, région Parisienne…)).
• La revente des parts facilitée par les SCPI à capital variable dont la spécificité est d’être en possession d’une poche de liquidité permettant de racheter ses parts aux vendeurs sans attendre un potentiel souscripteur particulier.
• Pas de gestion directe. La gestion est effectuée par la société de gestion en charge du produit.

Les inconvénients

• Bien que plus sécurisé que de l’investissement purement financier en bourse, le capital n’est pas garanti et dépend comme l’immobilier classique de la conjoncture immobilière.
• Les frais d’entrée entre 8 et 10%. Pour les rentabiliser il faut investir avec un horizon de temps minimum de 5 ans.
• Une revente compliquée et souvent longue pour les SCPI à capital fixe Pour entrer et sortir de la SCPI, il faut qu’il y ait une opération de gré à gré dans les deux cas entre un vendeur de parts et un acheteur de parts.
• Une fiscalité importante grevant la rentabilité pour les investisseurs dans les tranches à 30% et 41%.

 

 

Comment financer des SCPI ?

Solution 1 : acheter des parts de SCPI en direct c’est-à-dire au comptant.

Objectif : générer des revenus complémentaires immédiats.

Pour qui :
• Les individus à faible TMI (tranche marginale d'imposition) ont tout intérêt à investir en cash et profiter d'une fiscalité faible permettant d'optimiser leurs rendements.
• Les personnes qui souhaitent des revenus complémentaires sans se soucier de la gestion de leur investissement.

Solution 2 : acheter des parts de SCPI à crédit.

Objectif : déduire les intérêts d’emprunt dans le but de diminuer le montant d’imposition sur les revenus fonciers.

Pour qui
• Les individus avec une forte imposition .
• Les individus qui ne possèdent pas de capital de départ .

L'achat de parts de SCPI à crédit correspond plutôt à des personnes en activité souhaitant se constituer un capital ou un patrimoine à moyen-long terme.

Solution 3 : acheter des parts de SCPI en démembrement.

Les parts de SCPI peuvent être démembrées.
Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l'usufruit. La nue-propriété représente le bien immobilier en lui-même, et l'usufruit représente les revenus engendrés par ce bien. En résumé, le nu-propriétaire possède le bien et l'usufruitier jouit des revenus pendant un temps.
A terme, en moyenne de 5 à 10 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de la SCPI, et jouit désormais des revenus.

Objectifs : constitution de revenus complémentaires à moyen-long terme / pas de fiscalité durant la détention en nue-propriété / prix d'achat inférieur au prix en pleine propriété.

Pour qui :

En Nue-propriété :
• Les investisseurs n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats ou en attente d’une baisse de leur imposition comme par exemple les retraités.
En usufruit :
• Les épargnants qui souhaitent augmenter leurs revenus fonciers, à la recherche de revenus complémentaires immédiats.
• Ceux qui souhaitent optimiser leurs revenus fonciers. Dans le cas d'un investisseur possédant des déficits fonciers non utilisés, il peut l'imputer sur les revenus provenant des SCPI pour optimiser sa fiscalité.
• Les sociétés à la recherche un bon placement de trésorerie pour l'entreprise.

 

 

Conclusion

Prestia Conseils vous propose une gamme de SCPI variées et triés selon des critères qualitatifs (ancienneté, rentabilité constante, poche de liquidité évitant la vente de gré à gré, diversification des types de bien et des endroits géographiques).

Grâce à notre approche globale, nous vous conseillerons la SCPI qui correspond le plus à vos objectifs, vos contraintes et votre sensibilité.

Nous nous occupons également du financement de vos parts de SCPI le cas échéant. Notre pôle courtage nous permet aujourd’hui d’avoir une offre diversifiée et très compétitive auprès de nos nombreux partenaires bancaires.

Nous vous accompagnerons également chaque année pour la déclaration de vos revenus de SCPI sur votre déclaration d’impôt.

 

janvier 2019