L’investissement locatif peut répondre à tous ces objectifs ! Alors ne vous en privez pas !
Mais avant de vous lancer, il faut comprendre comment ça fonctionne, quels sont les avantages mais aussi les pièges à éviter !

Voilà 4 conseils à suivre pour bien investir !

 

Bien comprendre les conséquences fiscales d’un investissement locatif

En effet le type d’investissement va être différent selon les objectifs que vous vous fixez.

La première chose à savoir c’est que les revenus locatifs génèrent des impôts ! Pour mieux comprendre voici un exemple :
Vous investissez dans un appartement dans l’ancien à Montpellier. Vos futurs loyers sont de 750 € / mois.
Vous aurez bien entendu la possibilité de déduire de ces loyers un certain nombre de charges comme les intérêts d’emprunt de votre prêt bancaire, les cotisations d’assurances de votre prêt bancaire, la taxe foncière ainsi que les charges de copropriétés et les charges de gestion locatives si votre bien est géré en agence.

Dans notre exemple, les charges déductibles sont de 1 875 € / an.
Le bénéfice foncier à déclarer sera donc de :
750 € X 12 : 9000 €
9 000 € - 1 875 € : 7 125 €

Ce montant sera imposé de la manière suivante :

• dans la tranche d’impôt sur votre revenu
• et via la CSG de 17.2%

Si vous êtes dans une tranche à 14%, le montant d’impôt sera de : 7125 € X 31.2% (14% + 17.2 %)
Soit 2 223 €

Si vous êtes dans une tranche à 30%, le montant d’impôt sera de : 7125 € X 47.2% (30% + 17.2 %)
Soit 3 363 €
 
On constate donc que les revenus locatifs sont fortement imposés.

Pour des contribuables payant des impôts, il n’est donc pas conseillé d’investir dans l’ancien classique. Non seulement ils vont augmenter leur niveau d’imposition mais ils vont également venir détériorer la rentabilité de leur investissement.

 

Choisir son projet en fonction de ses objectifs

Si vous faites partie des contribuables qui paient au minimum 2 500 €, il est donc déconseillé d’investir dans l’ancien.

Optez pour un investissement locatif dans le neuf, par exemple un investissement en Pinel.

 
Illustrons en les avantages par un exemple précis.
Vous payez 4 000 € d’impôt/an. Vous investissez en Pinel en achetant un appartement dans le neuf à 200 000 €.
La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2%/an pendant 6 ou 9 ans soit 18% sur 9 ans.
Vous empruntez à hauteur de 105 % (montant de l’acquisition, frais de notaire, frais bancaires et frais de garantie) soit 210 000 € sur une durée de 25 ans.

Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt de 200 000 € X 2% soit 4 000 € / an.
Vous utiliserez alors ces 4 000 € en les injectant dans votre investissement, ce qui viendra en réduction de votre participation personnelle.

Les avantages :

• une épargne personnelle bien inférieure à celle d’un investissement dans l’ancien.
• une rentabilité 25 fois plus importante que celle d’un investissement dans l’ancien.
• une imposition des bénéfices fonciers proche de zéro

L’autre solution c’est l’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

 
Cette solution, basée sur un investissement en résidence de services (Etudiant, tourisme, Affaires, EHPAD, sénior) va vous permettre de vous générer des revenus complémentaires non fiscalisés.
Comment ?
Cet investissement vous donne le droit d’amortir le montant d’acquisition de votre bien immobilier sur 20 ans.
Par exemple :
Vous investissez dans un studio étudiant à 100 000 €.
Vous allez pouvoir déduire des revenus locatifs : 100 000 € / 20 soit 5 000 € / an.
Cette somme sera rajoutée à toutes les charges classiques déductibles évoquées précédemment.

Vous allez donc pouvoir vous constituer des revenus complémentaires non fiscalisés pendant 20 ans.
 

Investir en empruntant à 110 % sur la durée la plus longue possible

Le levier du prêt bancaire occupe une place prépondérante dans la réussite de son investissement locatif.

1 - Vous l’avez compris, un emprunt va vous permettre de déduire les intérêts et les cotisations d’assurance de prêt. Il n’est donc pas indispensable d’aller chercher le taux le plus bas du marché ni la durée la plus courte.

2 – En empruntant sur une durée longue, vous allez donc générer une mensualité la plus basse possible. Cela vous permettra de consacrer à votre investissement locatif l’épargne la plus basse possible.

Il ne faut pas oublier que les opérations blanches n’existent plus !
Les loyers perçus ne couvrent jamais les charges issues de votre investissement. Il faudra donc impérativement mettre la main à la poche !
Le but est donc toujours d’y consacrer le moins possible.

Illustration
Investissement de 170 000 €
Prêt sur 25 ans à 1.60% soit une mensualité de 805 €
Loyer : 790 € / mois
Impôt : 1 850 €
Taxe foncière : 750 €
Charges de copropriété : 840 €
Charges de gestion locative : 550 €

Total des charges : 3990 € / an soit 332 € / mois
Mensualité : 805 €/mois
Loyer : 790 € / mois

Soit une épargne personnelle à y consacrer de :
790 € – 805 € – 332 € : 347 € / mois
 

Bien choisir l’emplacement

La réussite de votre investissement locatif passe bien entendu par l’emplacement géographique.

Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale est de choisir de façon stratégique l'emplacement du bien : il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en termes d'occupation et de plus-value à la revente.

Choisissez une ville caractérisée par un accroissement continu de population, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d’infrastructures commerciales, etc. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

Prenez en compte le bassin d’emplois alentours, la situation géographique et la santé des grandes industries de la région car ce seront autant d’atouts pour concrétiser un bail locatif dans les meilleures conditions.

Vous souhaitez investir ? Nos spécialistes du marché immobilier vous conseillent et vous accompagnent dans votre projet. Grâce à une étude personnalisée, nous vous conseillons sur l’investissement qui correspondra à votre profil, vos objectifs et vos capacités.
 

septembre 2019