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Immobilier & SCPI

Démembrement de Propriété

L’investissement en nue-propriété met en application le principe du démembrement de propriété. Il repose sur la séparation du droit de propriété d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (vefa) en 2 parties :
La nue-propriété acquise par le contribuable appelé « nu propriétaire ».
L’usufruit détenu sur une période définie par un bailleur professionnel ou un institutionnel appelé « usufruitier »
Cet acte juridique ouvre droit notamment à une réduction du prix d’acquisition du bien immobilier pouvant atteindre jusqu’à 50% de sa valeur réelle et devra répondre à un cadre législatif strict.

Définitions juridiques :

La pleine propriété d’un bien immobilier est composée de la nue-propriété et de l’usufruit.

  • L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les loyers sans avoir le droit d’en disposer (le vendre par exemple).
  • La Nue-propriété est le droit de disposer d’un bien immobilier sans avoir la possibilité d’en percevoir les revenus ni d’en avoir la jouissance (le gérer par exemple).
    L'usufruit temporaire est une opération de démembrement qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier pendant une durée déterminée au préalable.

Avantages

  • Bénéficier d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition de la nue-propriété correspondant à la totalité des loyers nets de fiscalité qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.
  • Se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme et sans frottement fiscal
  • Aucun aléa locatif ne sera supporté par l’investisseur (loyers impayés, vacance et carence locative)
  • Possibilité de diminuer l’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement à crédit de la nue-propriété ; l’investisseur pourra déduire les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir
  • Aucune durée minimum de détention du bien n’est imposée au nu propriétaire
  • Optimisation de la transmission de son patrimoine ; seule la valeur de la nue-propriété est retenue dans le calcul des droits de donation et de succession alors même que le donataire deviendra au terme de l'usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.
  • La nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable de l’IFI.

Conditions à respecter

Pour le nu-propriétaire

  • Aucun droit d’occupation, de location ou d’utilisation sur le bien démembré pendant toute la période de démembrement de propriété
  • Le nu propriétaire n’aura aucun revenu foncier à déclarer
  • A l’issue de la période de démembrement le nu propriétaire récupérera obligatoirement la pleine propriété du bien

Pour l'usufruitier

  • Obligation d’entretenir le bien afin de le rendre au nu propriétaire en parfait état à l’extinction de l’usufruit temporaire
  • L’usufruitier prendra à sa charge l’ensemble des dépenses liées à la location et à l’entretien du bien pendant toute la durée du démembrement (taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien et de réparation)
  • Aucun droit sur la vente ou la destruction du bien démembré

  • La durée du démembrement doit être spécifiée dans l’acte notarié (de 15 ans à 25 ans selon les programmes immobiliers).
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Exemple

Vous achetez pour un montant de 180 000 € la nue-propriété d’un appartement neuf à Toulouse dont la valeur réelle en pleine propriété est de 300 000 €.
Vous confiez l’usufruit du bien à un bailleur professionnel pendant 15 ans.
Quels seront les avantages de ce démembrement pour vous ?

Avantages

  • Aucun risque locatif à supporter durant 15 ans.
  • Aucune fiscalité à subir sur cet investissement.
  • Non prise en compte de cette acquisition dans l'actif taxable à l'IFI.

Pour conclure :

À l’extinction de l’usufruit temporaire, vous récupérez la pleine propriété de votre bien et bénéficiez ainsi d’un bien qui aura été autofinancé à 40 % en 15 ans.

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